Как можно зарабатывать на недвижимости 8% в месяц

Хотел сначала назвать статью «Как можно зарабатывать на недвижимости 15% в месяц», но в процессе написания и более точных подсчетов доходность снизилась в 2 раза 🙂

Недавно на сайте одного инвестиционного консультанта скачал книжку о инвестиционных инструментах. Особо интересного в ней ничего не было, но зато она мне подкинула идею, как можно вложить деньги в недвижимость с большой доходностью.

Про вариант с ипотекой квартиры и сдачу её в аренду вы наверное уже читали у Кийосаки, когда аренда покрывает ипотечные платежи. Но в таком случае доходность не слишком высокая. Но после небольшой модернизации идея уже становится намного интереснее.

Как учил «богатый папа»

Берем ипотеку. Самое важное для нас, чтобы первоначальный взнос был как можно меньше. Чем меньше капитала мы используем в работе, тем выше будет доходность. Вполне можно найти варианты с первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья.

В Новочебоксарске однокомнатная квартира с ремонтом и мебелью встанет примерно в 1,7 миллиона рублей. То есть наш первоначальный взнос будет 170 тысяч рублей.

Если сдавать такую квартиру в аренду, то можно за неё брать тысяч 8 в месяц. Эта сумма как раз будет покрывать ипотечные платежи. Таким образом наш доход будет 4,5% в месяц. Это хорошо, но желающие снять квартиру есть не всегда, а за ипотеку платить надо каждый месяц.

Посуточная аренда

Мы улучшаем наш вариант тем, что будем сдавать квартиру посуточно. Такую квартиру мы сможем сдавать примерно за 1000 в сутки. Таким способом мы можем зарабатывать до 30 тысяч в месяц (17% в месяц). Но между клиентами нужно еще убираться и не каждый день клиенты будут. Поэтому заработок снизим до 20 тысяч (12% в месяц). Если обстановка в квартире будет хорошей, то очень быстро появятся постоянные клиенты.

Не нужно забывать про расходы:

  • Гигиенические принадлежности.
  • Уборка.
  • Ремонт.

Это тоже будет снижать доходность. Скину 30% от доходов на расходы. Если делать всё своими руками, то пусть в итоге останется 14 тысяч в месяц (8% в месяц). Возможно вы заметили, что я не считаю ипотеку. Это потому что выплаты идут на увеличение нашего инвестиционного капитала.

А теперь начинаем оптимизировать

Если браться за такое дело, то нужно браться всерьез. Это уже будут не инвестиции, а настоящий бизнес. Покупка одной квартиры — это баловство. Куча беготни при копеечном заработке. Поэтому берем сразу или постепенно 5 квартир.

Инвестиции: 850000 рублей.

Доходы: 120000 рублей в месяц.

Расходы: 45000 рублей в месяц.

Я поднял доход на 20% за счет того, что теперь у нас много квартир и поэтому постоянные клиенты не уходят к конкурентам из-за того, что вдруг наша квартира оказалась занята. И еще будет доход будет увеличиваться из-за посуточной сдачи и праздников. Можно найти квартиру подешевле, сдавать чуть дороже.

В расходы включил двух уборщиц по 10 тысяч в месяц, квартплата и мелкие расходы по 5 тысяч рублей в в месяц на квартиру.

Таким образом мы вышли на доход около 8% в месяц. Доходность та же, что и с одной квартирой, но теперь вам уже не приходится убираться.

Теперь, если вы решили заняться этим бизнесом вам нужно ответить на следующие вопросы:

  • Где можно взять 5 квартир в ипотеку на таких условиях?
  • Есть ли у меня соответствующие бизнес-навыки, чтобы я смог найти клиентов и организовать процесс работы?

Есть еще вариант с арендной квартиры на месяц и последующей сдачей её посуточно, но в таком случае придется шифроваться от владельцев квартиры.

Хотелось бы комментариев от тех, кто уже занимался/занимается этим бизнесом. Насколько я сильно ошибаюсь в подсчетах?

42 thoughts on “Как можно зарабатывать на недвижимости 8% в месяц

  1. Арендой квартир не занимался как бизнесом. Так сдавал свою квартиру постоянным жильцам. На самом деле выгоды не так и много. Не увидел в твоих расчетах расходов на коммуналку и процентная ставка по ипотеке не перекрывает инфляцию. Чтобы взять ипотеку с нормальными процентами, нужны справки на доходы, желательно быть наемным сотрудником в крупной белой компании с белой зарплатой. Предпринимателям банки не доверяют (особенно ИП). Если этого нет, то ставка 14% годовых.Но не все так безнадежно. Рассмотри еще вариант организовать хостел, квартир не надо так много как в твоем варианте. Хотя думаю в твоем городе будет организовать это сложнее чем в Питере или Москве. В эти города желающих приехать на несколько дней больше чем в твой город.

      • Что-то странно совсем 🙂
        Либо у вас коммунальный рай, либо это платеж только в теплое время года.

  2. Кхе-кхе, а вы ежемесячный платеж по ипотеке вычтете для начала. При 10% начального взноса меньше чем за 14% ипотеку не получите.
    Итого: (1700000 — 170000)*0.14 =214200 в год только процентов (17850 в месяц). А ведь ипотеку ещё надо как-то погашать (даже на 20 лет платеж по погашению тела займа будет в районе 7000).
    Даже с учетом посуточной аренды вы на первый год в минусе.
    В реальности схема с ипотекой/сдачей в аренду дает в долгую 15-18% годовых в рублях, что неплохо, но это занятость и головная боль.

  3. Я занимался субарендой, во времена студенчества поднимал под 30к в месяц чистыми, но это не так-то и просто. Приходилось постоянно контролировать «суточников», иногда были казусы в разбитыми квартирами, приходилось часть своих денег доливать. Вообще тема прибыльная.

  4. Да, я тож что-то не понял про ипотечный платеж в 8к руб. Если бы это было так, то зачем снимать, если можно взять ипотеку с такими-же условиями?

    • У меня девушка бывшая хату за 15 тысяч снимает, хотя могла бы эти же деньги за ипотеку платить. Разве поймешь их.

  5. А расходы на страховку? Если жильцы пожар устроят, соседей снизу зальют или мебель попортят. Ее не учитываете.

  6. а если хату спалят, потом ремонт еще дороже встанет. за 30 лет сколько жильцов побывает в квартире и ведь попадется какой нить косячный.

  7. чувак, если было бы всё так просто
    тебе квартиру ублюдки могут так убить за 4 часа что ты потратишь все деньги на ремонт и ремонт соседям, например укурились арендаторы, уснули и затопили 3 этажа
    проснулись и свалили. доки ворованные

  8. Было бы удобнее, если выложил бы подробные расчеты, не понятно как за квартиру 1700000, ипотечный платеж 8 рублей, и еще 4,5% прибыли еще с этой суммы.

    Если взять в сбере 13%ную ипотеку, и раскидать 1450000 даже на 30 лет, выходит больше 16к платеж в месяц. А если более разумно, на лет 10, т.к. по моему дальше только проценты платишь , если больше 10 лет, то выходит больше 20к.

    Если такие квартиры сдавать посуточно, то едва будешь покрывать ипотеку. Кстати ты еще не учел то что нужно кучу постельного белья стирать, и каждому выдавать ключи и забирать их, это тоже не малый кусок работы.

    Вообще размышления интересные, готов пообщаться, пиши если что на мыло.

  9. Если брать квартирку в каком то курортном городе было бы выгодней.

    Знаю компанию, которая занимается арендой квартиры, а потом задет посуточно. Подписывают договор с хозяевами квартиры на год, потом делаю небольшой ремонт и обставляют квартиры немного — профит. Около 100 квартир уже, город курортный.

    Квартиры посуточно гемор, если горот не курортный повторюсь. Это пьянки и т.д., нужно встретить, ключи отдать и многое другое. Много времени забирает, забудешь о другом бизнесе, а телефонные звонки мозг вынесут. Тем более сезонность бизнеса тоже есть.

    Но а так смысл конечно есть в этом.

    У самого такой бизнес бронирование квартир, есть 100 квартир им заселяем но только летом курот. Так как зимой в обще не выгодно, максимум на праздники кто то заедит.

  10. По мне так идея бред. Слишком много рисков, плюс долгая окупаемость и постоянный гемор с жильцами. Во первых что бы взять кредит на 850000, какая должна быть белая з.п. ???
    А не проще ли взять ипотеку в 850000.
    Купить 2-3 квартиры, вместо 5 за 1.500.000 , а оставшуюся часть денег бросить на погашения части долга..!
    С таким подходом, проще стоянку для авто открыть !

  11. Посуточно сдавать вариант рисковый. Тут и пьяные неадекваты, насилующие проституток, сожгут сломают все что можно. С ментами делиться. Опять же поиски клиентов. Если это командированные — им чеки давай..

  12. Советую присмотреться к курсам Стаса Рождественского — откроешь для себя много нового в плане недвижки)

  13. а что именно берешь в ипотеку? имея одну ипотеку на руках, ты хер получишь вторую или придется откатывать до 30% посреднику + ставка по ипотеке с минимальным взносом у тебя будет максимальной, т.ч. за 5-6 лет отдашь вторую квартиру.
    а теперь по цифрам:
    минимальная цена на стадии котлована, но не факт что достроят, ждать полгода+, еще сотку надо вбухать в минимальный косметический ремонт и несколько сотен в обстановку-технику, чтобы не был сексодром с голыми стенами.
    если берешь на вторичке, то ценник выше полюбас и скорее всего придется опять же делать ремонт.
    к тому же имея 5 хат на ежедневной аренде, ты бушь как белка в колесе мотаться между хатами- выдать ключи, принять хату чтобы не разгромили.
    ты забыл про подоходный налог -13% т.к. тебя в любом случае сдадут соседи, которых тебе еще задабривать постоянно придется (вместе с ментами обретающимися на земле), т.к. блядушник в подъезде мало кому понравится.
    к коммуналке не забудь добавить воду, которой у тебя будет перерасход + постоянный мелкий ремонт/докупка битого и расход воды там, де ты будешь на постоянке стирать постельное белье и полотенцы.
    заполнение у тебя в хате будет в лучшем случае 50% от месяца, да и то надо бабки вбухивать в рекламу
    до кучи, на скока я понимаю, пока у тебя хата в ипотеке- она принадлежит банку и как следствие, ты не можешь хату сдать по закону.

    аренда не плохой способ отбить покупку квартиры, да и то в течении 10+ лет с 30-40% первоначального платежа

  14. Ты неверно посчитал платеж. 1,5 мульта в ипотеку это будет платеж 25-30К в месяц, ты его просто не окупишь. Лучше покупай убитую квартиру, делай ремонт, продавай. Толку больше будет. Вот кстати еще посмотри видео «как у них» на тему: http://dokonline.com/dokumentalnie-filmi/15653-otpetye-rieltory-2013-discovery.html
    чуваки покупают убитые дома, красят, продают.
    Есть еще у нас перекупщики. Покупают хату (за налик) за 2,1 млн, продают через месяц за 2,2 млн. Бабки свои конечно. Не ипотечные.

      • идея с перекупом через месяц бредовая и вот почему, если ты хатой не владеешь три года, надо налоги от продажи платить. С двух лямов сколько ты налогов заплатишь? 260 000 тыщ, плюс еще расходы на документы, оформление. Владимирский советуешь херню.

  15. вставлю свои 5 копеек,
    Во первых, ипотечный кредит можно и не получить, просто его не дадут. Я работал в одной конторе с пареньком у нас были почти одинаковые зарплаты и обязанности, так вот мне дали, ему нет.

    Во вторых, второго ипотечного тебе уже точно не дадут, они смотрят по уровню твоей зп, считают чтобы ты там обеспечивал их деньгами, вычисляют, принимают решения. Естественно если ты живешь в Новочебоксарске зп у тебя там в среднем(не знаю наверняка) тыщ 20-30, а еще семья, они посчитают — репу почешут и откажут.

    В третьих, даже одну квартиру надо обставлять, ремонтировать — как ты на работу ходишь изнашиваешь обувь и одежду, так и они будут убивать мебель и технику, сантехнику.

    В четвертых, каждый раз тебе нужно будет смотреть каждый угол, чтобы там не прожгли бычком, чтобы кран работал, чтобы дверки все открывались, чтобы ничего не утащили и решать вопросы с проблемными клиентами, а еще эта квартира может находиться далеко и тебе надо ехать туда и ты будешь на одну тратить кучу времени, это с посуточной сдачей.

    В пятых, будут вылазить всякие мелкие пакости, например, они могут банально шуметь ночами, и тебе придется решать вопросы с полицией, которую обязательно будут вызывать соседи.

    Вот что первое что на ум пришло, а так могу целую статью забахать))

  16. расчеты конечно довольно смешные. при таком раскладе больше вероятность без штанов остаться. но в данной сфере можно заработать. продавая информацию или видеокурсы на данную тему. очень популярно. тоже такие же расчеты сделать классные на бумаге и в путь. 400-500 к рублей в месяц можно делать. как делают стас рождественский, закхайм и вся подобная братия. сейчас не выгодно куда то вкладывать, что то производить. сейчас очень выгодно пиздеть об этом. об инвестицияХ, в недвижимость, в акции, в товары, в бизнес и так далее. автор возьми на вооружение. начни клепать курсы. обратись в контору раскрутки. возьми направление. инвестиции в недвижку. или курсы как построить компьютерный бизнес за два дня с доходом 100 к в месяц. и продавать за 30 к. грамотный маркетинг и полквартиры в месяц можно иметь. так делают все больше и больше людей. весь инет уже засрали. своими курсами. изниоткуда появляются инвесторы с 30 летним стажем. главное хуйни всякой написать с три короба. коуч, инвестор, праотец инвестиций и все в таком роде) успехов в начинании.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

This blog is kept spam free by WP-SpamFree.