Сразу после того, как я ушел с работы менеджером по работе с клиентами в агентстве по трудоустройству, я устроился на работу риелтором. Директором была очень красивая блондинка 28 лет.

Сначала меня взяли помощником риелтора. Работа заключалась в том, чтобы бегать и показывать клиентам варианты, а остальную работу по юридическому оформлению уже доделывал риелтор.

Агентство занималось кроме не только кулей-продажей, но и арендой. На аренде тоже сидела симпатичная девочка. Я часто приходил в агентство не по работе, а просто с ней поболтать, чай попить. Через некоторое время она начала снимать квартиры на месяц и сдавать посуточно.

Когда я уже ушел с агентства, видел её. Как она рассказывала, у неё было на тот момент 3 квартиры и выходило около 50 в месяц чистыми. Она мне говорила, что к ней хорошо идут клиенты и появляется много постоянных из-за того, что она ищет хорошие квартиры. Как сейчас у неё дела не знаю.

После того, как у моих клиентов прошла первая сделка, я стал работать риелтором. Это сейчас я понимаю, что в работе риелтором нет ничего особенного, а тогда мне это казалось круто: недвижимость, большие деньги…

График был свободный. Я сидел дома, обзванивал покупателей и продавцов, показывал квартиры, иногда забегал в офис за новыми вариантами.

Но работа у меня не ладилась 🙁 То клиенты через другое агентство сделку проведут, то случайно перебью клиента у другого риелтора с нашего агентства, то длинная цепочка из 5-6 квартир из-за 1 клиента рушится…

Проработал я там примерно полгода и кроме той первой сделки больше ничего не было. А потом начиналось лето, не сезон, и я ушел. Была повторная попытка, но и тогда ничего толком не вышло.

Когда я работал там же второй раз, к ней устроился на работу мужик лет 35-40. До этого всю жизнь работал инженером вроде. Вот у него дело просто поперло. Уже через 2-3 месяца они совместно открыли второй офис, под его инициативой они заключили договор со строительной компанией и все сделки по продаже новых квартир шли через них.

Примерно через год я узнавал про него. У него уже работало около 15 риелторов и он ездил на лексусе. Раскрутился хорошо и очень быстро.

Одна женщина, мой клиент по компьютерной помощи рассказывала мне, что они купили представительский автомобиль в складчину на троих за 3 миллиона, только для того, чтобы на сделки к клиентам ездить.

По его взлету и другим знакомым риелторам я вижу, что в этой теме можно быстро подняться и хорошо зарабатывать, но у меня это не вышло.

Хотел сначала назвать статью «Как можно зарабатывать на недвижимости 15% в месяц», но в процессе написания и более точных подсчетов доходность снизилась в 2 раза 🙂

Недавно на сайте одного инвестиционного консультанта скачал книжку о инвестиционных инструментах. Особо интересного в ней ничего не было, но зато она мне подкинула идею, как можно вложить деньги в недвижимость с большой доходностью.

Про вариант с ипотекой квартиры и сдачу её в аренду вы наверное уже читали у Кийосаки, когда аренда покрывает ипотечные платежи. Но в таком случае доходность не слишком высокая. Но после небольшой модернизации идея уже становится намного интереснее.

Как учил «богатый папа»

Берем ипотеку. Самое важное для нас, чтобы первоначальный взнос был как можно меньше. Чем меньше капитала мы используем в работе, тем выше будет доходность. Вполне можно найти варианты с первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья.

В Новочебоксарске однокомнатная квартира с ремонтом и мебелью встанет примерно в 1,7 миллиона рублей. То есть наш первоначальный взнос будет 170 тысяч рублей.

Если сдавать такую квартиру в аренду, то можно за неё брать тысяч 8 в месяц. Эта сумма как раз будет покрывать ипотечные платежи. Таким образом наш доход будет 4,5% в месяц. Это хорошо, но желающие снять квартиру есть не всегда, а за ипотеку платить надо каждый месяц.

Посуточная аренда

Мы улучшаем наш вариант тем, что будем сдавать квартиру посуточно. Такую квартиру мы сможем сдавать примерно за 1000 в сутки. Таким способом мы можем зарабатывать до 30 тысяч в месяц (17% в месяц). Но между клиентами нужно еще убираться и не каждый день клиенты будут. Поэтому заработок снизим до 20 тысяч (12% в месяц). Если обстановка в квартире будет хорошей, то очень быстро появятся постоянные клиенты.

Не нужно забывать про расходы:

• Гигиенические принадлежности.
• Уборка.
• Ремонт.

Это тоже будет снижать доходность. Скину 30% от доходов на расходы. Если делать всё своими руками, то пусть в итоге останется 14 тысяч в месяц (8% в месяц). Возможно вы заметили, что я не считаю ипотеку. Это потому что выплаты идут на увеличение нашего инвестиционного капитала.

А теперь начинаем оптимизировать

Если браться за такое дело, то нужно браться всерьез. Это уже будут не инвестиции, а настоящий бизнес. Покупка одной квартиры — это баловство. Куча беготни при копеечном заработке. Поэтому берем сразу или постепенно 5 квартир.

Инвестиции: 850000 рублей.

Доходы: 120000 рублей в месяц.

Расходы: 45000 рублей в месяц.

Я поднял доход на 20% за счет того, что теперь у нас много квартир и поэтому постоянные клиенты не уходят к конкурентам из-за того, что вдруг наша квартира оказалась занята. И еще будет доход будет увеличиваться из-за посуточной сдачи и праздников. Можно найти квартиру подешевле, сдавать чуть дороже.

В расходы включил двух уборщиц по 10 тысяч в месяц, квартплата и мелкие расходы по 5 тысяч рублей в в месяц на квартиру.

Таким образом мы вышли на доход около 8% в месяц. Доходность та же, что и с одной квартирой, но теперь вам уже не приходится убираться.

Теперь, если вы решили заняться этим бизнесом вам нужно ответить на следующие вопросы:

• Где можно взять 5 квартир в ипотеку на таких условиях?
• Есть ли у меня соответствующие бизнес-навыки, чтобы я смог найти клиентов и организовать процесс работы?

Есть еще вариант с арендной квартиры на месяц и последующей сдачей её посуточно, но в таком случае придется шифроваться от владельцев квартиры.

Хотелось бы комментариев от тех, кто уже занимался/занимается этим бизнесом. Насколько я сильно ошибаюсь в подсчетах?